Częste wątpliwości i niepokój Klientów przy zawieraniu umów sprzedaży nieruchomości powoduje kwestia zabezpieczenia zapłaty ceny.

Jedną z form takiego zabezpieczenia jest tzw. „depozyt notarialny”, który został uregulowany w art. 108 ustawy z dnia 14 lutego 1991 roku – Prawo o notariacie.

Zgodnie z tym przepisem notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe.

Główną zaletą depozytu notarialnego jest to, że środki pieniężne przed podpisaniem aktu notarialnego, Kupujący wpłaca na rachunek notariusza. Depozyt jest gwarancją, że Kupujący posiada środki na zapłatę ceny. Umowa sprzedaży poprzedzana jest sporządzeniem protokołu przyjęcia depozytu, w którym to protokole wskazane zostają warunki wypłaty depozytu (w przypadku standardowej umowy sprzedaży takim warunkiem zazwyczaj jest zawarcie/niezawarcie umowy sprzedaży) oraz sposób jego wpłaty. Również w protokole tym notariusz – jako osoba zaufania publicznego stwierdza, że dana kwota została już wpłacona na jego rachunek depozytowy. Spełnienie warunków określonych w protokole przyjęcia depozytu powoduje powstanie obowiązku jego wypłaty.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że po spełnieniu przesłanek wypłaty depozytu i po złożeniu przez strony żądania wypłaty depozytu notariusz nie ma możliwości wstrzymania wypłaty środków z rachunku depozytowego. Potwierdza to również wyrok Sądu Najwyższego z dnia 01 czerwca 2017 roku I CSK 590/16, z którego wynika między innymi, że „jeżeli notariusz przyjął przedmiot depozytu z zastrzeżeniem jego wydania – ewentualnie przy zachowaniu określonych warunków – wskazanej osobie trzeciej, nie wchodzi w rachubę odwołanie tego zastrzeżenia ani przez notariusza, ani przez deponenta, jeśli osoba ta oświadczyła notariuszowi lub deponentowi, że chce skorzystać z tego zastrzeżenia (art. 393 § 2 k.c.; por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 2006 r., V CSK 268/06, OSNC 2007, nr 9, poz. 142). Warunek ten jest spełniony, gdy złożenie przedmiotu depozytu u notariusza i zastrzeżenie jego wydania osobie trzeciej następuje za zgodą tej osoby i jest wyrazem uzgodnienia pomiędzy nią a deponentem co do spełnienia świadczenia przez deponenta na rzecz tej osoby trzeciej na podstawie dokonywanej przez te podmioty czynności, z którą związane jest złożenie przedmiotu depozytu u notariusza. Osoba trzecia, godząc się na taki sposób spełnienia świadczenia przysługującego jej od deponenta, wyraża wolę skorzystania z zastrzeżenia, że przedmiot depozytu ma być jej wydany przez notariusza.”

Należy również pamiętać, że ten sposób zabezpieczenia dotyczy jedynie klientów wpłacających środki pieniężne ze środków własnych, nie dotyczy więc transakcji, w których część ceny pochodzi z kredytu bankowego (przy czym nie ma przeciwskazań, żeby pozostała część ceny, pochodząca ze środków własnych Kupującego, została również wpłacona na depozyt).

W przypadku niezawarcia umowy notariusz przelewa środki na rachunek z którego wykonano polecenie przelewu środków na rachunek depozytowy lub rachunek wskazany w protokole przyjęcia depozytu.

Depozyt jako środek zabezpieczający może być stosowany również przy innych transakcjach.

Zabezpieczenie w postaci depozytu notarialnego jest rzadziej stosowane z uwagi na dodatkowe koszty jakie ze sobą pociąga oraz brak świadomości klientów o istnieniu takiego zabezpieczenia. Jednakże jest to bezpieczna opcja przekazania pieniędzy. Depozyt wzmacnia bezpieczeństwo transakcji, a notariusz jako osoba zaufana publicznego jest gwarantem, że Sprzedający należność otrzyma.