Gorącym tematem ostatnich tygodni na rynku nieruchomości jest problematyka przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, które wywołało wiele wątpliwości w praktyce obrotu nieruchomościami. Zamieszanie to spowodowane zostało przez ustawę z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej „Ustawa”), a konkretnie art. 4 tej ustawy, mówiący o wydawaniu „zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie” (dalej „Zaświadczenie”), które to Zaświadczenie stanowi podstawę ujawnienia prawa własności gruntu m.in. w księdze wieczystej.

Na gruncie regulacji wynikających z Ustawy pojawiła się poważna wątpliwość, czy powyższe Zaświadczenie będzie konieczne do sporządzenia umów przenoszących własność (w tym m.in. umów sprzedaży, darowizn, etc.) stanowiących odrębne nieruchomości lokali, na rynku wtórnym, z których własnością związany był do tej pory udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Odpowiedź na powyższe pytanie ma o tyle istotne znaczenie, że terminy wydawania Zaświadczeń w wielu regionach Polski wynoszą kilka miesięcy, i zdają się nie korespondować z oczekiwaniami rynku obrotu nieruchomości. Celem niniejszego artykułu jest przybliżenie Czytelnikowi powyższej problematyki.

Zgodnie z art. 1 Ustawy z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów, a przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

  1. mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
  2. mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
  3. o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Oznacza, to, że z dniem 01 stycznia 2019 roku użytkownicy wieczyści wskazanych powyżej nieruchomości, stali się właścicielami gruntu z mocy prawa, tj. bez konieczności dokonywania przez nich jakichkolwiek czynności, czy to faktycznych, czy to prawnych. Wobec powyższego stan prawny nieruchomości ujawniony w wielu księgach wieczystych stał się niezgodny z ich stanem rzeczywistym. Dotyczy to zarówno stanu ujawnionego w księgach wieczystych prowadzonych dla gruntów oddanych dotychczas w użytkowanie wieczyste (osoba, która z dniem 01 stycznia 2019 roku stała się z mocy Ustawy właścicielem wciąż figuruje w dziale II takiej księgi wieczystej jako użytkownik wieczysty) jak i dla lokali, z którymi związany jest udział w nieruchomości wspólnej, w skład której dotychczas wchodziło prawo użytkowania wieczystego gruntu, a od 01 stycznia 2019 roku – własność gruntu (w dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla takiego lokalu figuruje nieaktualne oznaczenie nieruchomości wspólnej).

Podstawą ujawnienia obecnego stanu w księdze wieczystej jest opisane wyżej Zaświadczenie. Przepisy Ustawy wskazują, że właściwy organ wydaje Zaświadczenie:

  1. z urzędu – nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo
  2. na wniosek właściciela – w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku, albo
  3. na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu – w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku.

Wobec tego najpóźniej w ciągu roku od przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, użytkownicy wieczyści powinni otrzymać Zaświadczenie na adres, który wskazali w ewidencji gruntów i budynków, z urzędu, bez konieczności dodatkowego występowania o jego wydanie, zaś w przypadku złożenia wniosku, właściciel winien otrzymać, w zależności od tego, czy wniosek uzasadniony jest potrzebą dokonania czynności prawnej dotyczącej lokalu, czy też nie, odpowiednio w terminie 30 dni lub 4 miesięcy. Powyższe terminy mają jednak charakter instrukcyjny i stosunkowo szybko jasnym stało się, że wiele urzędów nie będzie w stanie ich dotrzymać, a opóźnienia mogą być liczone nawet w miesiącach.

Biorąc pod uwagę powyższe terminy, niezwykle istotnym wydaje się udzielenie odpowiedzi na pytanie, kiedy Zaświadczenie będzie konieczne do dokonania czynności prawnej, a kiedy dokument ten będzie zbędny. I tak, co do zasady, można wyróżnić trzy różne sytuacje:

  1. ustanowienie odrębnej własności lokali w budynkach wzniesionych na gruntach będących przed dniem 01 stycznia 2019 roku w użytkowaniu wieczystym – w tym przypadku nie budzi wątpliwości, że do dokonania czynności konieczne jest przedłożenie notariuszowi Zaświadczenia,
  2. zbywanie zabudowanych domami mieszkalnymi jednorodzinnymi gruntów, będących przed dniem 01 stycznia 2019 roku w użytkowaniu wieczystym – w tym przypadku nie budzi wątpliwości, że do dokonania czynności konieczne jest przedłożenie notariuszowi Zaświadczenia,
  3. umowy zbycia lokali stanowiących odrębną nieruchomość, z którymi związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowiło przed dniem 01 stycznia 2019 roku m.in. prawo użytkowania wieczystego gruntu – w tym przypadku zarysowała się wątpliwość, czy do dokonania czynności konieczne jest przedłożenie notariuszowi Zaświadczenia.

W tym miejscu należy wspomnieć, że z prawem odrębnej własności lokalu, stanowiącego odrębną nieruchomość związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego lub grunt (prawo własności) oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, mówiąc obrazowo – właściciel lokalu jest de facto nie tylko właścicielem lokalu, ale także współwłaścicielem bądź współużytkownikiem nieruchomości, na której posadowiono budynek, w którym znajduje się lokal. Właśnie w sprawie zbycia tych lokali, na tzw. „rynku wtórnym”, pojawiło się najwięcej pytań dotyczących konieczności okazywania notariuszowi Zaświadczenia. Wątpliwości te dotyczą jedynie kwestii już wyodrębnionych lokali (tj. z założonymi księgami wieczystymi), nie dotyczą one natomiast sytuacji zbycia gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste zabudowanego budynkiem mieszkalnym, gdyż wówczas zawsze będzie wymagane okazanie Zaświadczenia oraz sytuacji zbycia spółdzielczych praw do lokali, gdyż wówczas Zaświadczenie nie będzie wymagane.

Opisane wyżej wątpliwości spowodowały powstanie dwóch oddzielnych poglądów, i tak:        

– według części komentatorów do zawarcia umowy zbycia lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość konieczne jest Zaświadczenie, gdyż tylko ono umożliwia w pełni właściwe opisanie przedmiotu transakcji (jak opisano wyżej, stan prawny ujawniony w księdze wieczystej może być rozbieżny ze stanem rzeczywistym), wydaje się jednak, że pogląd ten ma charakter mniejszościowy,

– według pozostałych – przedmiotem obrotu jest lokal, jeśli intencją stron jest zbycie/nabycie konkretnego lokalu, i strony akceptują fakt, że nie da się na dzień sporządzenia umowy z całą pewnością stwierdzić, czy z lokalem związany jest udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu, czy też w prawie własności tego gruntu, nie ma przeszkód do zawarcia stosownej umowy bez Zaświadczenia, a jest tak dlatego, że przy zbyciu lokalu następuje zarazem zbycie wszystkich praw związanych z własnością lokali (nie ma możliwości zbycia lokalu bez udziału w nieruchomości wspólnej), tak więc sprzedając lokal, siłą rzeczy na nabywcę przejdą także wszelkie prawa związane z tym lokalem, niezależnie od tego czy strony opisały je w treści umowy, czy też nie, pogląd ten na chwilę obecną wydaje się poglądem dominującym.

            W tym miejscu należy podkreślić, że z uwagi na niezależność orzeczniczą referendarzy sądowych rozpatrujących wnioski wieczystoksięgowe, brak wypracowanej jednolitej praktyki w powyższym zakresie oraz zróżnicowane stany prawne i faktyczne, może zdarzyć się, że w poszczególnej sprawie referendarz odmówi dokonania wpisu nowego właściciela z uwagi na brak Zaświadczenia. W takiej sytuacji rozwiązaniem będzie np. złożenie ponownego wniosku o wpis, już po uzyskaniu Zaświadczenia, i załączenie go do wniosku. Warto także podkreślić, że w przypadku obrotu stanowiącym odrębną nieruchomość lokalem na rynku wtórnym, wpis do księgi wieczystej nie ma charakteru konstytutywnego, a to oznacza, że nabywca staje się właścicielem lokalu już z chwilą zawarcia umowy (podpisania aktu notarialnego), a do przejścia własności nie jest konieczne dokonanie wpisu do księgi wieczystej.

Podsumowując należy wskazać, że co do zasady do zbycia lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość oraz w przypadku zbywania spółdzielczych własnościowy prawdo lokalu nie jest wymagane okazanie Zaświadczenia. Natomiast w przypadku ustanawiania odrębnej własności lokalu mieszkalnego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste i w przypadku zbycia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym okazanie Zaświadczenia będzie niezbędne do zawarcia umowy zbycia nieruchomości.

Zapraszamy na stronę Notariuszy Warszawa.